¿Qué es un distrito de infraestructura comunitaria («CID»)?

Los antecedentes del CID – A medida que el desarrollo inmobiliario continúa expandiéndose en Idaho, el impacto de tal expansión requiere la construcción de infraestructura pública para adaptarse a dicho crecimiento. En 2008, la legislatura de Idaho promulgó la Ley de Infraestructura Comunitaria del Distrito de Idaho («Ley»). El objetivo de la Ley era crear un nuevo mecanismo de financiamiento de mejoras públicas para agencias públicas y desarrolladores. La ley, redactada en base a una legislación similar en Nuevo México y Florida, abordó un tema crítico de cómo pagar los nuevos cargos de mejora pública de manera económica. La ley autoriza la emisión y amortización de valores con mecanismo de tributación o tasación de los terrenos beneficiados por las nuevas mejoras públicas. Esto proporciona un desarrollo comunitario muy necesario que de otro modo sería inviable debido a los importantes costos impuestos por las grandes cantidades de mejoras públicas. Actualmente, se permite un Distrito de Infraestructura Comunitaria («CID») en una ciudad o condado incorporado si se encuentra dentro del área de planificación integral de la ciudad y la ciudad da su consentimiento para la formación del CID. La ley permite la emisión de bonos de obligación general, bonos de valoración especial o bonos de ingresos o cualquier combinación de estos. La valuación anual proyectada, el impuesto o el flujo de ingresos garantizan el reembolso de los valores.

Mejoras públicas elegibles disponibles para financiamiento CID

  • Mejoras en el agua
  • Mejoras de alcantarillado
  • Proyectos de control de inundaciones
  • Carreteras
  • Estructuras de estacionamiento público
  • Paisajismo y lagos
  • Control y alumbrado de tráfico
  • Parques
  • Instalaciones recreativas
  • Instalaciones de seguridad pública
  • Costos de financiamiento
  • Intereses inmobiliarios
  • Tasas de impacto en el desarrollo

Se debe establecer un CID sólido con los siguientes objetivos generales en mente:

Los objetivos financieros del desarrollador deben alcanzarse siempre que sea razonablemente posible, ya que su proyecto y sus clientes estarán reembolsando los costos del préstamo de financiamiento del CID, siempre que no presente un riesgo crediticio indebido;

El desarrollador de bienes raíces debe utilizar un consultor experimentado para que lo ayude a comprender todas las opciones disponibles al pasar por el proceso de CID;

En proyectos de desarrollo más grandes, el financiamiento CID debe estructurarse para permitir múltiples emisiones de bonos en diferentes momentos y se deben emplear áreas de mejora para minimizar la obligación financiera en propiedades no mejoradas o subdesarrolladas; Las características o limitaciones particulares del proyecto de desarrollo deben entenderse de tal manera que el riesgo relevante asociado con el desarrollo del proyecto y su capacidad para pagar la deuda de valores sea claro. Ejemplos de esto son las restricciones ambientales, las restricciones de infraestructura y los límites al financiamiento privado;

El lado legal y de ingeniería de la construcción y / o adquisición de mejoras debe entenderse si se está utilizando financiamiento de garantía libre de impuestos. Más específicamente, se deben explicar las pautas y procedimientos específicos relacionados con la construcción cuando un desarrollador de bienes raíces está construyendo mejoras públicas y busca el reembolso de los ingresos de los bonos del CID;

El costo anual estimado y el costo anual máximo del financiamiento del CID asumido por todos los propietarios involucrados en el proceso de incorporación deben entenderse en su totalidad y divulgarse adecuadamente; y

El valor de tasación del proyecto debe realizarse de manera adecuada, de acuerdo con las prácticas de valoración y suscripción de bonos sólidos, porque los bonos CID están garantizados en última instancia por el valor del proyecto. Las instrucciones de valoración deben definirse claramente desde una perspectiva crediticia de los valores CID. Por ejemplo, si se emiten bonos por un monto de tasación que asume que el proyecto tiene lotes no mejorados sin garantías de desempeño a la fecha de la tasación, entonces el tasador sobreestimó el valor de la relación valor-garantía.

Para obtener más información sobre cómo establecer correctamente un CID, comuníquese con http://DPFG.com

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