¿En qué tipo de propiedad comercial debería invertir?

Cuando se trata de invertir en bienes raíces comerciales, los inversores a menudo quieren saber en qué tipos de propiedades deberían considerar invertir. Este artículo analiza 5 grupos de propiedades y las razones por las que debería o no considerarlas.

1. Terreno: las personas que invierten en tierras brutas a menudo esperan comprar tierras agrícolas cercanas a tierras con zonas comerciales por unos pocos miles de dólares el acre. Sueñan que su parcela será re-zonificada para comercial en un futuro cercano, con un valor de cientos de miles de dólares o más por acre. Las personas que lo convencen de invertir en terrenos accidentados a menudo intentan venderle este sueño. Si bien ese sueño realmente se cumple, ya que es posible ganar a lo grande en Las Vegas, la realidad es que la mayoría de los inversores pierden dinero o obtienen poco retorno de la inversión en terrenos. Es una inversión muy arriesgada, ya que la tierra genera pocos o ningún ingreso. Desde el punto de vista del impuesto sobre la renta, el valor del terreno no se deprecia, por lo que no puede reclamar depreciación. Además, la tasa de interés para el préstamo de terrenos también es muy alta en comparación con otros tipos de propiedades comerciales. Por lo tanto, cada mes, necesitaría encontrar dinero para pagar la hipoteca y no cobrar nada. Debería considerar invertir en tierras si

– Aprenda a desarrollar para que pueda convertir la tierra en bruto en un centro comercial.

– Sepa exactamente lo que hace y tenga mucho dinero.

– Ser propietario del terreno de un centro comercial (no es propietario de los edificios).

2. Apartamentos: se trata de una inversión intensiva en gestión, ya que la tasa de rotación es alta. Los arrendamientos son a corto plazo, a menudo en un año de mes a mes. A medida que los inquilinos entran y salen, es necesario gastar dinero para preparar la unidad para su ocupación. Los inquilinos de apartamentos tienden a tener un historial más alto de pagos atrasados ​​que otros inquilinos, ya que tienden a tener un presupuesto más ajustado. Si no le gustan los dolores de cabeza de tratar con muchos inquilinos, probablemente querrá mantenerse alejado de los apartamentos. La clave para una inversión exitosa en un apartamento es

– Controlar o minimizar gastos. Esto puede parecer una tarea trivial hasta que vea la lista de gastos proporcionada por el administrador de la propiedad. Estos gastos incluyen: publicidad, contabilidad, honorarios bancarios (por fondos insuficientes), mejora de capital, subsidio para lavandería que funciona con monedas, limpieza, tarifas de recolección, recolección de basura, seguros, jardinería, honorarios legales (vertedero), mantenimiento, administración de propiedad externa, local. administración de propiedad, control de plagas, pintura, reparaciones, barrido, seguridad, impuesto predial, servicios públicos y agua.

– Invertir solo en propiedades con buena ubicación y sin mantenimiento diferido.

– Manténgase alejado de las áreas de alquiler controlado, por ejemplo, Berkeley, Los Ángeles.

De lo contrario, puede terminar con poco flujo de caja o incluso con un flujo de caja negativo. Si uno de sus objetivos de inversión es obtener un alto flujo de caja, es posible que prefiera mantenerse alejado de los apartamentos. En California, si tiene un apartamento de 16 o más unidades, debe tener un gerente en las instalaciones. Esto aumenta aún más los gastos. En general, los apartamentos son fáciles de comprar y más difíciles de vender. Siempre hay muchos de ellos en cualquier mercado. La ventaja de los apartamentos es que suelen tener una alta tasa de ocupación, ya que todo el mundo necesita un techo sobre su cabeza. Debido a este hecho, la tasa de interés de los apartamentos suele ser entre un ¼ y un ½ por ciento más baja que en otras propiedades comerciales.

3. Propiedades de propósito especial: Son propiedades diseñadas para un negocio específico, por ejemplo, restaurantes, gasolineras y hoteles / moteles.

– Restaurantes: a algunos inversores les gusta invertir en restaurantes de comida rápida de marca como Burger King, Pizza Hut, Jack In The Box, KFC. Estas son propiedades de un solo inquilino con alquiler neto absoluto a largo plazo, que a menudo no requieren responsabilidades de gestión por parte del propietario. Sin embargo, los ingresos por alquiler o la tarifa máxima para estos restaurantes suelen ser más bajos, en el rango del 5 al 7%. Los restaurantes de marcas regionales emergentes como Johnny Carino’s, Back Yard Burger, Zaxby’s o Tia’s TexMex tienden a ofrecer tasas de capitalización más altas en el rango del 7 al 8,5%. Sin embargo, cuando examina más a fondo los estados financieros, es posible que aún no sean rentables. Los operadores de restaurantes venden las propiedades a inversionistas con una tasa de capitalización más alta y alquilan la propiedad por 20 años. Ellos, a su vez, utilizan el producto de la venta para expandir sus negocios y construir más restaurantes. Entonces, si está dispuesto a correr mayores riesgos, será recompensado con altos ingresos de estos restaurantes emergentes.

– Gasolineras: cuando compras una gasolinera, compras tanto una propiedad como el negocio de la gasolinera. La mayoría de las gasolineras también tienen tiendas de conveniencia y, a veces, varios puestos de reparación de automóviles. El margen de beneficio de la gasolina se establece en 10-20 centavos por galón. [many customers wrongly blame the high gas prices on the innocent gas station operators] pero es demasiado alto para una tienda de conveniencia. Esto se considera una propiedad ocupada por el propietario que lo califica para un préstamo de la SBA con solo un pago inicial del 10%. Si no planea involucrarse en la administración de estaciones de servicio, reparaciones de automóviles y tiendas de conveniencia, es posible que desee mantenerse alejado de las estaciones de servicio, ya que la gasolina es una sustancia química que puede contaminar el suelo. Una vez que ocurre un derrame y contamina el medio ambiente, se necesitan años y mucho dinero para limpiar el suelo. Incluso puede ser responsable de los daños causados ​​por los propietarios de propiedades adyacentes, ya que la contaminación puede extenderse a sus propiedades. Es casi imposible vender su propiedad, ya que ningún acreedor quiere prestar a los compradores el dinero para comprarla.

– Hoteles / Moteles: al comprar un hotel / motel, compras la propiedad y un negocio las 24 horas del día los 365 días del año. Este negocio requiere mucho trabajo y habilidades de marketing para llenar las salas. Las habitaciones no valen nada si están vacías. El negocio tiende a ser estacional y puede verse afectado inmediatamente por crisis económicas y eventos políticos, por ejemplo, el 11 de septiembre. Muchas de estas propiedades son propiedad de indios con el apellido Patel, ya que parecen trabajar más duro y conocer bien el negocio.

4. Edificios de oficinas: estas propiedades son edificios de una o varias plantas. Los edificios de oficinas más antiguos de dos pisos sin ascensores tienden a tener dificultades para encontrar inquilinos en el piso de arriba, ya que muchas empresas de servicios pueden tener clientes con discapacidades físicas que no pueden subir las escaleras.

– Edificios de un solo inquilino: las propiedades se utilizan como sedes corporativas para grandes corporaciones como Cisco. Estos grandes edificios tienden a ser más sensibles a la economía. Una vez desocupada, es difícil encontrar un inquilino de reemplazo.

– Edificios multiinquilino: estas propiedades son alquiladas por pequeñas empresas, por ejemplo, inmobiliarias, contables fiscales. Los inversores que compran estas propiedades quieren distribuir los riesgos de inversión. Cuando un inquilino desocupa una unidad, usted pierde solo un pequeño porcentaje de los ingresos por alquiler.

– Inquilinos de alta calidad: la mayoría tiene buenos créditos, una gran cantidad de activos y paga el alquiler a tiempo.

– Arrendamientos: los arrendamientos de edificios comerciales van desde servicio completo [landlords pay property tax, insurance, maintenance and utilities] para NNN [tenants pay property tax, insurance, maintenance and utilities]. Los alquileres de NNN son una prueba de fuego para determinar si el edificio de oficinas tiene una gran demanda de inquilinos o no.

– Edificios médicos: estas propiedades son alquiladas principalmente por médicos y dentistas. Un buen edificio médico debe estar al otro lado de la calle de un hospital. Esto hace que sea conveniente para los médicos ir y venir entre el hospital y sus consultorios. Algunos inversores prefieren los edificios médicos, ya que los inquilinos médicos son a prueba de recesión.

5. Centros comerciales / minoristas: Estos centros son en su mayoría de una sola planta y pueden acomodar a una amplia variedad de inquilinos: tiendas minoristas y de servicios, restaurantes, médicos, escuelas e incluso iglesias. Como resultado, este es el tipo de propiedad comercial más popular que buscan los inversores. Siempre tienen una gran demanda ya que hay más compradores y menos vendedores.

– Franja multiinquilino: la ventaja de esta inversión es que cuando un inquilino se muda, usted pierde solo una parte de los ingresos totales mientras busca un nuevo inquilino. Luego reparte los riesgos en esta propiedad.

– Creación de un solo inquilino: la ventaja es que solo necesita trabajar con un inquilino. Algunos de los inquilinos, por ejemplo, Costco, Home Deport, Walmart, CVS Pharmacy, firman un contrato de arrendamiento de 10 a 20 años y garantizan con sus activos corporativos que pueden valer miles de millones de dólares. Esto hace que su inversión sea muy segura.

– Inquilinos de alta calidad: la mayoría tiene buenos créditos, una gran cantidad de activos y paga el alquiler a tiempo. Por lo general, firman contratos de arrendamiento a largo plazo de 5 a 30 años, por lo que no tiene que preocuparse por encontrar nuevos inquilinos cada año. Mantienen su propiedad en buenas condiciones y, a veces, incluso gastan su propio dinero para que se vea mejor y atraiga clientes a las tiendas.

– Arrendamientos Triple Net (NNN): los arrendamientos para centros comerciales suelen estar a favor del arrendador. Los inquilinos pagan un alquiler básico y reembolsan al propietario los impuestos sobre la propiedad, el seguro, el mantenimiento y, a veces, incluso los gastos de administración de la propiedad. Esto elimina muchos riesgos para usted como inversor. El alquiler NNN, en cierto modo, es una prueba de fuego de si la propiedad tiene una gran demanda por parte de los inquilinos o no.

– Arrendamiento de terrenos: ocasionalmente se vende un centro comercial con arrendamiento de terrenos. Cuando compras este centro, solo tienes la mejora, pero no el terreno de abajo. Puede ser una propiedad trofeo, pero debe pensarlo tres veces antes de invertir. Tan pronto como expire el contrato de arrendamiento y el propietario se niegue a extenderlo, ¡no tiene nada! Por tanto, es fácil comprar este centro, pero muy difícil de vender.

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